Ako vybrať stavebný pozemok? Aký je minimálny rozmer a ideálna veľkosť a orientácia

Keď ste si nasporili dostatok finančných prostriedkov na nový dom, môžete začať realizovať váš sen o bývaní. Stavba rodinného domu je pre mnohých radosťou, prináša však aj veľa starostí a skrytých nástrah.

Tie najzákernejšie na vás číhajú už pri výbere vhodného stavebného pozemku. V článku sa dočítate, na čo pri výbere nezabudnúť, na čo si dať pozor, a čo je, naopak, menej dôležité.

Pri výbere stavebného pozemku hrá rolu mnoho faktorov. Niektoré pre vás môžu zavážiť viac, iné menej. Napr. čo sa týka občianskej vybavenosti, staršiemu manželskému páru s dospelými deťmi určite nebude chýbať v okolí materská alebo základná škola.

Preto je vhodné, ak si zoradíte priority, podľa ktorých budete pozemok vyberať. Začnite od toho najdôležitejšieho a na koniec zoznamu pripíšte najmenej podstatné detaily. Snažte sa žiadny detail nevynechať. 

Výber projektu rodinného domu a rozmery pozemku

V prvom rade by ste si mali ujasniť, čo od bývania v rodinnom dome očakávate. Budete chodiť na víkendy preč alebo sa venovať svojim koníčkom v garáži či na záhradke za domom? Budú s vami bývať aj vaše deti, alebo už vyrástli a bývajú vo svojom? Koľko osôb bude v dome bývať?

Dôležité je teda dobre odhadnúť veľkosť rodinného domu – tá sa odvíja od vyššie uvedených skutočností. Najčastejšie si mladé slovenské rodiny stavajú domy so štyrmi izbami (tj. tri spálne a jedna obývacia izba). Taktiež si premyslite, či chcete poschodový rodinný dom alebo bungalov. Poschodový dom zaberie menej miesta na pozemku, no je náročnejší na stavbu.

Pri rozmeroch pozemku dbajte aj na povinné odstupy od susedných stavieb. Tie upravuje vyhláška č. 532/2002, ktorá predpisuje nasledovné vzdialenosti:

Vlastnícke vzťahy

Nevysporiadané vlastnícke vzťahy vedia pri kúpe pozemku veľmi nepríjemne prekvapiť. Pozemok, ktorý sa chystáte kúpiť totiž môže obsahovať rôzne ťarchy, môžu naň byť nárokované záložné práva alebo môže byť súčasťou neukončeného dedičského konania. Tu platí staré známe „Dôveruj, ale preveruj.“

Pred kúpou si vždy všetky vlastnícke vzťahy overte cez kataster nehnuteľností. Preverte si aj okolité parcely, najmä tie pod prístupovými cestami k pozemkom.

Legislatívne obmedzenia

Ak je pre oblasť, na ktorej sa pozemok nachádza spracovaný územný plán mesta alebo obce, dajte si pozor na možné obmedzenia z neho vyplývajúce. Môže sa jednať o maximálny dovolený počet podlaží, minimálnu plochu zelene, maximálnu zastavanú plochu, vzdialenosť stavby od ulice či susedných pozemkov, atď.

Ak chcete stavať na pozemku, ktorý je zapísaný ako orná pôda v nezastavanom území, mal by byť v územnom pláne určený na výstavbu rodinných domov, inak na ňom stavba nebude povolená, keďže v tomto prípade pozemok nie je považovaný za stavebný. Pri stavbe na pozemku, ktorý je určený na výstavbu domov a je ornou pôdou bude potrebné najprv vypracovať územnoplánovaciu dokumentáciu, čo vašu stavbu zdrží pokojne aj o rok či dva.

Ochranné pásma sietí a stavieb

Ak cez pozemok vedú energetické alebo komunikačné siete, je nutné dodržať tzv. ochranné pásmo. Je to vzdialenosť, v ktorej sa nesmie nič stavať, dokonca sa tam nesmú ani sadiť stromy či kríky. Vzdialenosť sa môže pohybovať v jednotkách alebo aj desiatkach metrov. Takouto sieťou môže byť napríklad podzemný vodovod, kanalizácia, plynovod, vysokonapäťový kábel a pod. Stavbu môže obmedziť aj ochranné pásmo inej stavby. Môže ísť napr. o vodárenský zdroj, železničnú trať, letisko, pohrebisko a pod.

Inžinierske siete

Pre bezproblémové a pohodové bývanie vo vysnívanom dome potrebujete svetlo, teplo a pitnú vodu. Samozrejme, dnes sa s modernými technologickými zariadeniami dá fungovať aj v tzv. ostrovnom režime, kedy elektrinu budete získavať napr. zo solárnych panelov, úžitkovú vodu zo studne a teplo z dreva alebo iného tuhého paliva. Väčšina ľudí však chce mať v dosahu domu stabilné zdroje energie, na ktoré sa môžu spoľahnúť, a ktorých zriadenie nebude predstavovať vysoké náklady.

Elektrická energia

Elektrická prípojka je základom. Uistite sa, že na pozemku je zriadená, prípadne, že je v dosahu káblové či vzdušné vedenie el. rozvodnej siete, z ktorej je možné prípojku zriadiť. Zriadenie prípojky však predstavuje náklady pohybujúce sa často v stovkách eur.

Plyn

Zemný plyn nie je pre fungovanie rodinného domu nevyhnutný. Je využívaný na vykurovanie, ohrev teplej úžitkovej vody, prípadne na varenie. Všetky tieto činnosti už dokáže zastúpiť elektrická energia, či už priamym ohrevom alebo pomocou tzv. tepelných čerpadiel. Počítajte však s tým, že náklady na elektrické vykurovanie sú o niečo vyššie, než na plynové. Taktiež budete potrebovať silnejšiu elektrickú prípojku, čo sa odzrkadlí na jej vyššej cene a vyšších platbách za zálohy za el. energiu. Ak by ste chceli mať zemný plyn k dispozícii a na pozemku nie je plynová prípojka, môžete si taktiež požiadať o jej zriadenie miestnou distribučnou spoločnosťou.

Kanalizácia

Ak nemáte k dispozícii pripojenie na verejnú kanalizáciu, musíte si zriadiť žumpu alebo malú čistiareň odpadových vôd. Žumpa je však často jedinou možnosťou, nakoľko vybudovanie čistiarne nie je v mnohých lokalitách povolené a sprevádza ho dosť náročný administratívny proces. Obsah žumpy treba pravidelne vyvážať, preto zohľadnite pri jej výbere aj jej objem. Náklady na zriadenie žumpy sa pohybujú obvykle na úrovni okolo 1000 EUR.

Pitná voda

Chýbajúci vodovod môžete nahradiť vŕtanou studňou na pitnú vodu. Nie v každej lokalite je však podzemná voda vhodná na pitie, čo sa navyše môže časom meniť. Pravidelné ročné rozbory vody vás teda neminú a vŕtanie studne predstavuje tiež dodatočné náklady.

Pri výbere pozemku je preto najlepšie vopred si overiť možnosti jeho pripojenia do inžinierskych sietí u miestnych správcov týchto sietí.

Terén a okolie pozemku

Terén

Najjednoduchší na stavbu je, samozrejme, rovný pozemok.

Ak je na pozemku svahovitý terén, máte v podstate dve možnosti – buď svah vyrovnať (to je výhodné pri prevýšení do cca. 1 m) alebo do svahu vsadiť pivnicu, prípadne prispôsobiť základy domu situácií. To vyžaduje zásah do projektovej dokumentácie, keďže úpravy základov podliehajú stavebnému povoleniu. 

Tvar

Pri pozemku situovanom na rohu ulice si musíte uvedomiť, že jeho styčná časť s chodníkom je omnoho dlhšia, a teda prípadné náklady na stavbu plotu a povinnú údržbu chodníka v zimných mesiacoch budú omnoho vyššie. Pri pozemku, ktorý nemá obvyklý pravouhlý tvar si overte, či bude možné pri stavbe domu dodržať najnižšiu povolenú vzdialenosť od okolitých stavieb a pozemkov.

Zloženie pôdy

Biblia hovorí v jednej pasáži o nerozumnom mužovi, ktorý postavil dom na piesku. Jeho dom sa zrútil pri prvých vrtochoch počasia kvôli nestabilnému podložiu. Už v staroveku teda vedeli, že pred stavbou si musia preveriť, na akej pôde sa chystajú dom postaviť. Ílovitá, sprašovitá alebo piesčitá pôda núti stavebníkov rozširovať základové pásy, no pri horšom zložení pôdy sa často základy riešia pomocou tzv. základovej dosky. Tá má väčšiu plochu, než pásy a preto rovnomerne rozloží tlak stavby na pôdu. Základová doska je ale finančne náročnejším riešením.

Zloženie pôdy môže ovplyniť aj vsakovanie vody. Ak nechcete mať okolo domu močiar, pri nepriepustnej pôde musíte vybudovať nádrž na zachytávanie dažďovej vody, z ktorej bude následne odvádzaná do kanalizácie. To predstavuje ďalšie zvýšenie nákladov.

Ak chcete na pozemku pestovať zeleninu, ovocie či iné rastliny, potrebujete čo najvýživnejšiu pôdu. Pre väčšinu rastlín sú najvhodnejšie úrodné a na živiny bohaté černozeme.

Orientácia na svetové strany a výhľad z pozemku

Stavebné pozemky majú často tvar obdĺžnikov. Je preto dôležité preveriť si, či sa vám dom vôjde na pozemok v správnej orientácii na svetové strany. Jednotlivé časti by mali byť totiž správne orientované – napr. terasa na juh, spálne na východ a pod.

Pozemok by mal byť dostatočne presvetlený. Keď sú však v jeho okolí stavby s viacerými podlažiami, môžu na pozemok vrhať tieň počas väčšiny dňa a to nie je dobré pre pestované rastliny, ani pre ľudí.

Prístupová cesta

Na pozemok musí viesť vhodná prístupová cesta. To je jedna z podmienok pre vydanie stavebného povolenia. Za zabezpečený prístup na pozemok sa automaticky považuje cesta vo verejnom vlastníctve.

Pri ceste v súkromnom vlastníctve máte dve možnosti. Buď sa dohodnete s vlastníkom na využívaní cesty, túto skutočnosť však budete musieť nechať zapísať do listu vlastníctva pozemku pod cestou ako ťarchu. Môžete si tiež od majiteľa kúpiť vlastnícky podiel a stať sa spoluvlastníkom cesty. V takom prípade sa však pripravte, že budete musieť spolu s ostatnými spoluvlastníkmi znášať náklady na jej údržbu a opravy.  

Širšie okolie, dopravné siete a občianska vybavenosť

V poslednom období vznikajú najmä v širšom okolí veľkých miest nové štvrte s desiatkami novostavieb rodinných domov a malých bytoviek. Developeri, ktorí predávajú pozemky alebo priamo novostavby však často zabúdajú na dostatočnú kapacitu dopravných sietí a rozvoj lokalít z pohľadu občianskej vybavenosti.

Často sa tak stáva, že objekty ako napríklad predajňa potravín, škôlka, škola, poliklinika či kultúrne inštitúcie, ktoré ste mali na starom sídlisku „na dosah ruky“ sú vám zrazu vzdialené aj na kilometer a na ich návštevu musíte začať používať auto (tj. strácať čas v zápchach), prípadne bicykel (čo pri nízkom počte cyklotrás na Slovensku nie je vždy bezpečné).

Ďalším faktorom, ktorý vplýva na pohodlné bývanie je sociálne zázemie. Budete to mať od nového domu dostatočne blízko k vašej rodine, priateľom či známim? A čo obľúbené miesta, kam chodíte za kultúrou a zábavou? Budete sa ich musieť vzdať? Sú v okolí možnosti na športovanie?

Sociálne zázemie je dôležité aj pre deti, aby mali kde tráviť voľný čas a mali ľahko dostupné školy, pretože každodenné dochádzanie ich môže vyčerpávať. Pri sociálnom zázemí nezabúdajte ani na susedov. Nemusíte k nim chodiť každý deň na kávu, no určite je lepší sused, ktorý vás každý deň pozdraví s úsmevom na tvári, než niekto, kto sa s vami bude hádať pre každú malichernosť. Samozrejme, susedia sa môžu veľmi ľahko vymeniť, to je však už vec, ktorú neovplyvníte.

Ako si výber pozemku zjednodušiť

Ako vidíte, faktorov ovplyvňujúcich výber stavebného pozemku je mnoho. Aby vás pri stavbe rodinného domu nič neprekvapilo, mali by ste venovať náležitú pozornosť každému jednému z nich. Dôležité je určiť si priority, aby ste si ujasnili, na čom vám najviac záleží. Ak si na výber sami netrúfate alebo s ním nechcete strácať čas, oslovte stavebné firmy alebo znalcov či iných odborníkov, ktorí sa venujú stavebnému inžinierstvu.

Ďalšie informácie a zdroje: 

Autor článku

---

---

Publikované dňa: 03.03.2024
Posledná aktualizácia: 03.03.2024