Bývanie v neskolaudovanej stavbe – hrozí pokuta?

Stavba sa kolauduje, pretože to vyžaduje zákon. To znamená, že kolaudácia je podmienkou pre začatie užívania realizovanej stavby. Povinnosť kolaudácie teda platí pre všetkých, ktorí sa chcú do nej nasťahovať.

Čo hrozí v prípade bývania v neskolaudovanej stavbe? Prečo ju mnohí odkladajú na neurčito napriek možným sankciám? Aké výhody kolaudácia prináša?

Kolaudáciou rozumieme činnosť stavebného úradu, ktorá smeruje k vydaniu rozhodnutia o užívaní stavby. V procese kolaudácie tento rozhodne, či je možné stavbu užívať. Cieľom kolaudácie je, aby bola zabezpečená ochrana verejných záujmov a práv účastníkov konania z hľadiska bezpečnosti a ochrany zdravia budúcich užívateľov, ochrany životného prostredia, požiarnej ochrany a pod. To sa týka nielen novostavieb, ale aj väčšej rekonštrukcie, prestavby, prístavby a nadstavby staršej nehnuteľnosti.

Kolaudačné konanie

Kolaudačné konanie sa začína na návrh stavebníka. Vykonáva ho stavebný úrad, vždy na podnet, ktorým je žiadosť o vydanie kolaudačného rozhodnutia, ktorú podáva majiteľ stavby. Stavebný úrad teda nikdy sám od seba neiniciuje začatie samotnej kolaudácie, pokiaľ o to nie je požiadaný.

Kolaudačné konanie sa realizuje priamo na mieste, pracovníkom stavebného úradu, na stavbe, na ktorú bolo vydané stavebné povolenie. Výslednému kolaudačnému rozhodnutiu predchádza aj zoznam dokladov, ktoré sa pripájajú k návrhu na začatie kolaudačného konania a tiež dokumentov, ktoré stavebník, respektíve majiteľ predkladá na ústnom pojednávaní, spojenom s miestnym zisťovaním.

Ako sa na to pozerá legislatíva?

Stavbu možno užívať až potom, ako prešla kolaudačným konaním a bolo na ňu vydané pozitívne kolaudačné rozhodnutie. V zákone o územnom plánovaní a stavebnom poriadku č. 50/1976, druhá časť, oddiel 7, § 76 sa píše: „Zákon ustanovuje, že dokončenú stavbu alebo dokončenú časť stavby, ktorá je spôsobilá na samostatné užívanie (prevádzkovanie), možno užívať alebo prevádzkovať iba na základe kolaudačného rozhodnutia.“

Toto prevádzkovanie stavby má nie vždy formu kolaudačného rozhodnutia. Na určitú dobu sa dá vybaviť takzvaný odklad kolaudácie, ktorý môže mať podobu „rozhodnutia o časovo obmedzenom povolení na predčasné užívanie stavby“ (§ 83) alebo „rozhodnutia o povolení na začatie skúšobnej prevádzky“ (§ 84). Z toho vyplýva, že ak chceme stavbu obývať, musíme mať povolenie. Ak ním zatiaľ nie je samotná kolaudácia, musí ísť o jedno z uvedených.

Hrozia sankcie?

Užívanie neskolaudovanej stavby je porušenie stavebného zákona, za čo stavebný úrad môže udeliť pokutu. Teda pokiaľ túto skutočnosť zistí. Je bežné, že niektorí ľudia bývajú v neskolaudovanom dome niekoľko mesiacov až rokov bez vyvedenia dôsledkov, rovnako ako to, že iní žijú v neskolaudovanej novostavbe pár týždňov a už im hrozí pokuta. Stačí mať vo svojom okolí „dobráka suseda“ alebo iných neprajníkov.

Fungovať v neskolaudovanom dome sa dá, i keď protizákonne, no s hrozbou udania, ktoré v sebe nesie mnohé problémy, nielen finančné. Spoliehať sa na to, že aj iní žijú „v pohode“ bez kolaudácie je prinajmenšom riskantné a dokazovanie, že v dome iba občas prespávate alebo tak robíte kvôli možným zlodejom je pochybné. Ak na vás, respektíve vašu stavbu dostane stavebný úrad oznámenie a vy nesplníte jeho výzvu o kolaudácii, sankcia vás pravdepodobne neminie (viď nižšie).

Aká je horná hranica prípadnej pokuty?

V zákone č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku sa píše:

Dá sa vybaviť trvalý pobyt v neskolaudovanej stavbe?

Nie. Trvalý pobyt v neskolaudovanom dome vám príslušné úrady neschvália. Podľa zákona č. 253/1998 Z. z. o ohlásení pobytu občanov Slovenskej republiky a registri obyvateľov Slovenskej republiky, § 3, odsek 2 platí, že „trvalý pobyt má občan len v budove alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie...“ Aby vašej stavbe bolo pridelené súpisné číslo, musíte ju mať skolaudovanú.

Postup na získanie trvalého pobytu v novostavbe:

1. Podanie návrhu na kolaudačné konanie stavebnému úradu.
2. Získanie právoplatného kolaudačného rozhodnutia.
3. Podanie písomnej žiadosti o určení súpisného a orientačného čísla stavby mestu/ obci, pričom k tejto sa prikladá originál alebo úradne overená kópia kolaudačného rozhodnutia.
4. Podanie písomného návrhu na zapísanie novostavby do evidencie katastra nehnuteľností katastrálnemu úradu, pričom k tomuto sa prikladá rozhodnutie obce o určení súpisného a orientačného čísla novostavby a geometrický plán s jej zameraním.
5. Podanie žiadosti na trvalý pobyt mestu/ obci, pričom k tejto je potrebné, okrem iného, priložiť list vlastníctva získaný po zápise novostavby do evidencie katastra nehnuteľností (ktorý bez kolaudačného rozhodnutia nezískate).

Výhody verzus nevýhody

Skolaudovaná stavba

Stavba bez kolaudácie

+ Poplatky spojené s kolaudáciou nie sú vysoké. + Dom nemusí byť úplne zariadený, nutnosťou je funkčnosť a bezpečnosť. + Predaj nehnuteľnosti je v prípade potreby bez komplikácií a zároveň je možné uplatniť si nárok na oslobodenie od dane pri predaji, ak od termínu kolaudácie ubehlo 5 rokov. + Vyššia pravdepodobnosť, že vám v mieste trvalého pobytu zoberú dieťa do škôlky, školy a pod.

+ Neplatíte koncesionárske poplatky. - Dane za stavebný pozemok sú niekoľkonásobne vyššie ako za skolaudovanú stavbu. - Nedá sa vybaviť trvalý pobyt. - Problematické doručovanie pošty. - Prípadná poistná udalosť nemusí byť vyplatená. - Možná zmena vyplácania hypotéky určená bankou. - Problém s vývozom komunálneho odpadu. - Problém so zmenou sadzby elektriny (niekedy postačujú revízne správy, inokedy je nutná aj kolaudácia, záleží, na koho natrafíte).

Autor článku

---

---

Publikované dňa: 12.06.2024
Posledná aktualizácia: 12.06.2024