Pri predaji nehnuteľnosti na nej chce každý logicky zarobiť čo najviac. Predávajúci však mnohokrát urobia celý rad drobných chýb, ktoré na konci ukroja celkom slušnú časť z celkovej predajnej ceny nehnuteľnosti. Ako sa im vyhnúť a ako predať nehnuteľnosť čo najvýhodnejšie?
V prvej polovici nasledujúceho článku si povieme o najčastejších chybách a o tom, ako sa im vyhnúť. Poradíme vám tiež, ako čo najefektívnejšie zdvihnúť cenu predávanej nehnuteľnosti, a v druhej polovici sa zas môžete dočítať o spôsoboch, ktorými viete ušetriť na daniach či DPH.
Začneme tým, čo zvykne mnoho majiteľov nehnuteľností pokaziť hneď v začiatkoch predaja. „Veľké oči“, nedostatočná príprava či chyby v marketingu sa síce nemusia javiť ako obrovský problém, pamätajte však, že predaj nehnuteľnosti je rovnaký ako akýkoľvek iný predaj. Kúpili by ste si tenisky, ktoré zle vyzerajú, sú predražené a ešte vám aj nesedia? Asi nie. Záujemcov musíte osloviť „na prvú“, nesmiete ich vystrašiť, a už pri pohľade na prvú fotografiu pri vašom inzeráte musia mať pocit, že tento byt alebo dom je ten pravý orechový.
Kto podľa vás určuje predajnú cenu vašej nehnuteľnosti? Nie, vy to, bohužiaľ, nie ste. Určuje ju trh s nehnuteľnosťami, teda konkurenčné ponuky v danej lokalite, a taktiež to, čo sú za ňu ochotní zaplatiť kupujúci. Ak si stanovíte nereálne vysokú cenu, nehnuteľnosť nepredáte, práve naopak, na hodnote časom skôr stratí. Takzvané dlhotrvajúce ponuky, teda inzeráty, ktoré na rôznych portáloch svietia celé mesiace až roky, sú totiž pre kupujúcich obrovským červeným výkričníkom. Navyše je dokázané, že štatisticky máte najväčšiu šancu na predaj takej nehnuteľnosti, ktorá je promovaná maximálne 2 týždne.
Ďalším problémom nadhodnotenej ponuky je odradenie potenciálnych záujemcov. Čím viac ľudí „nalákate“ na osobnú prehliadku vášho bytu či domu, tým väčšie šance na jej predaj máte. Premrštená suma ich skôr odradí, resp. mnohí váš inzerát automaticky preskočia. Predajnú cenu si preto nikdy nestanovujte len podľa vašich želaní, podľa toho, koľko ste do nehnuteľnosti investovali a nedávajte na rady „skúsených“ kamarátov, ktorí vedia, koľko taký byt stojí. Obráťte sa na znalca alebo realitnú kanceláriu, poprípade si urobte malý prieskum sami.
Povedzme, že na prehliadku vášho bytu prídu traja rôzni záujemcovia. Od všetkých počujete napríklad, že byt je pekný, no kvôli tým starým netesniacim oknám, plesni v kúpeľni a popraskanej omietke si to ešte radšej premyslia. Spätná väzba od záujemcov je to najdôležitejšie, podľa čoho by ste sa mali orientovať. Ak vidíte, že ich odrádza vysoká cena, odstrániteľné nedostatky alebo nekvalitné fotografie pri vašich inzerátoch, zmeňte to čím skôr. Spätná väzba je dôležitá samozrejme aj z hľadiska samotného trhu s nehnuteľnosťami.
Predaj nehnuteľnosti cez viaceré realitné agentúry je takmer vždy veľmi zlým krokom. Logika, „ak bude môj byt vyskakovať na každom rohu, určite si ho všimne viac ľudí“, v rámci dobrého marketingu nefunguje najlepšie. Ponuky, ktoré sa objavujú pod rôznymi realitnými kanceláriami a maklérmi a na rôznych portáloch, pričom pri každej z nich nájde kupujúci úplne iný popis, fotografie, poprípade i cenu, pôsobia amatérsky a veľakrát i nedôveryhodne. Pozrite sa na to z vášho pohľadu. Zaujala by vás takáto ponuka?
Okrem toho, že nehnuteľnosť predávajúca viacerými maklérmi nepôsobí pre kupujúceho atraktívne, s najväčšou pravdepodobnosťou do takéhoto biznisu nepôjde žiadny kvalitný realitný maklér. Na čo by sa predsa snažil rukami nohami predávať nehnuteľnosť, ktorú medzitým môže predať niekto iný alebo vy sami? Ak sa rozhodnete nehnuteľnosť predávať s pomocou realitky, vyberte si jednu profesionálnu, najlepšie takú, ktorá má pozitívne referencie a reálne výsledky.
Ak ste si práve nasporili dosť peňazí na kúpu bytu či domu alebo potrebujete vašu nehnuteľnosť predať, určite sa potýkate s dilemou, či riešiť kúpu alebo predaj bytu cez realitku alebo svojpomocne. Poradíme vám!
Čítať celý článokOpäť sa dostávame k tomu, že na vašu nehnuteľnosť musíte pri predaji pozerať ako na tovar. Tak napríklad, chcete si kúpiť detský kočiarik z druhej ruky. Vyberiete si ten za 100 eur s defektom a špinavou látkou alebo ten za 150 s funkčnými kolesami a nádherným poťahom s rozprávkovými postavičkami? Ak váš byt na prvý pohľad zatraktívnite, môžete si stanoviť vyššiu predajnú cenu a aj napriek tomu o neho bude stále dostatočne veľký záujem.
V tomto smere platí veľmi jednoduchá priama úmera. Čím viac času, energie a financií investujete do skrášlenia vašej nehnuteľnosti, tým výhodnejšie a jednoduchšie ju predáte. Hovoríme ako o väčších úpravách, ako sú opadané omietky, poškodená podlaha či staré okná, ale i o drobnostiach, akými sú napríklad čisté podlahy a zriadenie interiéru, poriadok či doplnky. Áno, kupujúci si s nehnuteľnosťou nekúpi aj záclony, sošky, koberčeky, pozmývanú podlahu a uprataný balkón, ale takýmito detailmi vaša nehnuteľnosť urobí omnoho lepší prvý dojem, a to ako na fotkách, tak i pri reálnej prehliadke.
Hovorí vám niečo výraz Home Staging? Ak nie a predávate nehnuteľnosť, čím skôr si ho naštudujte. Home Staging je také upravenie bytu, aby na prvý ohľad pôsobil atraktívne. Aj na Slovensku už dokonca nájdete firmy, ktoré ponúkajú služby Home Stagingu. Bytový dizajnér k vám príde, zhodnotí, čo by bolo dobré zmeniť, upraviť, vymeniť či dokúpiť a váš byt takto získa na hodnote. Samozrejme, „dizajnovanie“ nehnuteľnosti môžete zvládnuť aj sami, v žiadnom prípade ho však nepodceňujte.
Marketing je alfou a omegou každého predaja. Čo všetko zahŕňa? V prípade nehnuteľnosti ide najmä o inzeráty, pri ktorých je dôležité to, kde budú uverejnené, ako budú napísané a zrozumiteľné, a tiež, ako v nich bude vyzerať a pôsobiť vaša nehnuteľnosť. Fotografie by ste nemali nikdy fotiť sami na mobil, a to ani na ten s kvalitným fotoaparátom. Služby profesionálneho fotografa zas nestoja toľko, aby ste nad nimi nemohli ani uvažovať. Kvalitné fotografie pritom zohrávajú jednu z najdôležitejších úloh, pretože taktiež vplývajú na prvý dojem.
Dnes nie je na škodu využiť aj video propagáciu. Uznajte, ak si už rovno pri inzeráte môžete nehnuteľnosť virtuálne prezrieť, je to obrovským plusom. Nezabudnite, že nehnuteľnosť musí byť pred zhotovením fotografií či videa poupratovaná, čistá a ideálne „vydizajnovaná“ do posledného detailu. Formuláciu textu by ste mali taktiež zveriť do rúk niekoho, kto vie ako na to. Neúplné informácie alebo, naopak, prehnané vychvaľovanie 50-ročnej garsónky ľudí tiež skôr odradia.
Predaj cez realitnú kanceláriu alebo takpovediac na vlastnú päsť, ani jeden z týchto spôsobov predaja nehnuteľnosti nemôžeme označiť za vyslovene nevhodný alebo vhodný. Mnohí predávajúci vnímajú služby realitných maklérov automaticky ako nevýhodné riešenie. Ako ste už asi pochopili, chybné kroky pri predaji nehnuteľnosti vás však v konečnom dôsledku môžu stáť omnoho viac ako provízia pre realitného makléra. Preto niekedy nie je skutočne na škodu využiť tieto služby. Do predaja nehnuteľnosti na vlastnú päsť by ste mali ísť len vtedy, ak ste si na 100 % istí, že zvládnete s prehľadom všetky jej aspekty.
Predaj nehnuteľnosti bez DPH je ďalším spôsobom, ktorý vám dokáže ušetriť pomerne vysokú finančnú čiastku. Výška DPH na Slovensku je aktuálne 20 %. Zákon o DPH pri predaji nehnuteľnosti sa na vás vzťahuje len v tom prípade, ak ju predávate ako zdaniteľná osoba. Medzi zdaniteľné osoby patria všetci tí, ktorí vykonávajú akúkoľvek nezávislú ekonomickú činnosť (podnikatelia). Pokiaľ teda predáte nehnuteľnosť ako SZČO, ste povinní zaplatiť aj DPH.
Pri nehnuteľnosti, ktorá je vo vašom osobnom vlastníctve a ktorú predávate z postavenia súkromnej osoby, DPH platiť nemusíte, avšak pozor. Pokiaľ pred jej predajom podniknete aktívne kroky, ktoré bežne využívajú podnikateľské subjekty, stávate sa automaticky zdaniteľnou osobou. Čo si predstaviť pod aktívnymi krokmi? Ide o akúkoľvek činnosť, pri ktorej danú nehnuteľnosť aktívne propagujete alebo pripravujete na predaj. Napríklad:
Dane sa na rozdiel od DPH týkajú takmer každého predávajúceho. Ak predáte nehnuteľnosť, ste povinní tento príjem riadne zdaniť, teda podať daňové priznanie, na základe ktorého sa vám vypočíta základ dane, takzvaná zdaniteľná čiastka. Ak tá nepresiahne 176,8-násobok sumy platného životného minima (aktuálne táto suma predstavuje 36 256,38 eur) zaplatíte daň vo výške 19 %. Ak váš základ dane presiahne 176,8-násobok sumy platného životného minima (nad 36 256,38 eur), výška dane sa vyšplhá na 25 %. Ako teda ušetriť na daniach? Prvou legálnou cestou je predaj majetku, ktorý je od dane z príjmu oslobodený.
Od dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti ste oslobodení pri:
Posledným prípadom, keď je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane, je jej zdedenie. V tomto smere je však dôležité to, či ste danú nehnuteľnosť zdedili v priamom alebo nepriamom rade.
V prvom prípade, teda pri zdedení nehnuteľnosti v priamom rade, je príjem z jej predaja oslobodený od dane po uplynutí 5 rokov odo dňa, kedy ju preukázateľne do osobného vlastníctva získal poručiteľ (zosnulý). To znamená, že ak zdedíte byt po vašich rodičoch, ktorí ho vlastnili dlhšie ako 5 rokov, môžete ho predať okamžite, pričom bude príjem z predaja oslobodený od dane. Ak by ste zdedili byt, ktorí vaši rodičia kúpili len 3 roky pred ich smrťou, je pre oslobodenie príjmu z predaja potrebné počkať ďalšie 2 roky.
Pri dedení v nepriamom rade je príjem z predaja oslobodený až po 5 rokoch od dátumu, kedy danú nehnuteľnosť do osobného vlastníctva nadobudne osoba, ktorá ju zdedila. Napr. keď zdedíte byt po vašej sestre, príjem z predaja bude od dane oslobodený až po 5 rokoch od chvíle, kedy sa stanete jej právoplatným vlastníkom.
Druhým spôsobom, ako môžete ušetriť podstatnú finančnú čiastku, je zníženie základu dane, a to tak, že si v daňovom priznaní odpočítate uplatniteľné výdavky, medzi ktoré patria:
Predaj nehnuteľnosti na splátky pre vás môže byť výhodný taktiež, a to z dvoch dôvodov. Prvým z nich sú nižšie dane v rámci daného zúčtovacieho obdobia. Podľa zákona ste totiž povinní zdaniť len to, čo ste reálne zarobili. V konečnom dôsledku teda na daniach nezaplatíte menej, nebudete však musieť platiť takú vysokú sumu v rámci jedného zúčtovacieho obdobia, teda naraz. Napr.: Ak v roku 2020 predáte nehnuteľnosť na splátky a kupujúci vám v rámci tohto roka na účet prevedie celkovo 10 000 eur, daňové priznanie sa bude týkať len tejto sumy. Druhou možnosťou, ako si môžete pri predaji nehnuteľnosti na splátky znížiť základ dane, je uplatnenie čo najväčšieho počtu možných výdavkov, ktoré sme si vymenovali vyššie.
Milujem prírodu so všetkým, čo v nej rastie a žije. Som vyštudovaná učiteľka pre najmenších drobcov, ktorú však zlákalo písanie, zvieratá a život...
Moderné drevodekor kuchyne – dajte šancu aktuálnym trendom
Plánujete zariaďovať kuchyňu a páčia sa vám moderné kuchyne so vzorom dreva? Potom začnite uvažovať nad drevodekorovou kuchynskou linkou.
Červená obývačka – každého upúta na prvý pohľad
Túžite po obývačke, z ktorej bude sálať radosť a energia? Vymeňte biele, šedé a béžové farby za červenú a dodajte jej nový život v horúcich odtieňoch! Vaša obývačka sa zmení na nepoznanie.
Čierny gauč sa stane dominantou každej obývačky
Je čierny gauč dobrou voľbou? Určite áno. Pozrite sa, ako dobre môže v miestnosti vyzerať a s čím všetkým sa dá kombinovať.
Ideálna orientácia domu a izieb podľa svetových strán? Sever či juh?Kupujete nehnuteľnosť alebo plánujete výstavbu rodinného domu? Potom porozmýšľajte aj nad správnou orientáciou stavby na svetové strany. Viac informácií k tejto téme nájdete v našom...
Prenájom nehnuteľností: Na vlastnú päsť alebo cez realitku?Cena nehnuteľností stúpa raketovým tempom. Pre vlastníkov nehnuteľnosti ide preto o výhodnú investičnú príležitosť, a to formou prenájmu.
Málo miesta nemusí byť problém: Ako si správne vybrať projekt domu aj na menší či úzky pozemok?Ako postupovať, keď sa rozhodnete pre menší alebo úzky pozemok?
