Ako bezpečne zaplatiť cenu za kúpu nehnuteľnosti. Banková vinkulácia je riešenie

Bývať vo vlastnom je snom mnohých, často sú však problémom vlastné finančné zdroje či ťažkosti s hypotékou. Keď už človek konečne potrebné peniaze má, vynárajú sa obavy, ako bezpečne za nehnuteľnosť svojich snov zaplatiť, aby človek neprišiel ani o bývanie a ani o peniaze.

Či už budete platiť vlastnými zdrojmi, alebo kombináciou hypotekárneho úveru a vlastných zdrojov, mali by ste myslieť dopredu a byť opatrní. Kúpnu cenu môžete uhradiť viacerými spôsobmi, k najčastejším patria platba:

Vyplatenie kúpnej ceny v hotovosti

Dnes už nie je bežné, aby niekto chodil s kufríkom či igelitkou plnou peňazí a v hotovosti platil po podpise zmluvy za nehnuteľnosť. V súčasnosti sa podľa zákona nesmú v hotovosti vykonávať medzi fyzickými osobami – nepodnikateľmi platby vyššie ako 15 000 eur. V prípade fyzických osôb – podnikateľov a právnických osôb (obchodné spoločnosti – s. r. o., a. s., družstvá atď.) je suma nižšia, platba v hotovosti je možná len do sumy 5 000 eur.

Hoci ide o platby upravené zákonom, ich kontrolovanie nie je možné. Aký je teda postup pri kúpe bytu v hotovosti? Pokiaľ by vás predávajúci žiadal, aby ste mu peniaze vyplatili pri podpise kúpnej zmluvy v hotovosti, mali by ste dobre zvážiť svoju situáciu. Ide totiž o jeden z najnebezpečnejších spôsobov platby kúpnej ceny nehnuteľnosti, keďže všetky peniaze dostane majiteľ ešte pred podaním návrhu na vklad do katastra a jeho povolením. Riziko je privysoké, pretože hoci zaplatíte, nemôžete si byť istí, že sa stanete skutočne aj majiteľmi nehnuteľnosti.

V prípade platby v hotovosti pri predaji nehnuteľnosti sa môžete trochu chrániť tak, že z katastra nehnuteľností vyberiete overený list vlastníctva na právne účely (bez plomby, musí však spĺňať všetky potrebné náležitosti na základe zmluvy o prevode nehnuteľnosti) a od predávajúceho si vypýtate potvrdenie o prijatí kúpnej ceny.

Vyplatenie bezhotovostným prevodom/vkladom

Riziko hrozí aj pri ďalšej z možností – vyplatení kúpnej ceny nehnuteľnosti formou prevodu na účet predávajúceho. Keďže v tomto prípade neplatia žiadne limity, môže byť hneď prevedená celá suma. Ide o bežnú a častú prax aj napriek tomu, že nie je úplne bezpečná.

Riziko je rovnaké ako v prvom prípade – predávajúci dostane 100 % sumy vopred, teda pred právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra. Pri tomto type platby však máte doklad o úhrade od tretej strany – banky.

Aby ste mali čo najväčšiu istotu, vždy si overte, či ide o účet predávajúce a nie o nejakého jeho rodinného príslušníka alebo dokonca tretiu osobu, a nezabudnite ani na katastrom potvrdený list vlastníctva na právne účely.

Úschova peňazí do notárskeho depozitu

Notárska úschova je spolu s právnickou jednou z najbezpečnejších foriem platby kúpnej ceny nehnuteľnosti. K bezproblémovému uvoľneniu sumy v prospech predávajúceho dochádza až po predložení listu vlastníctva, na ktorom ako vlastník nehnuteľnosti figurujete vy a je na ňom zapísaná povolená ťarcha.

O úschove dostanete od notára doklad – notársku zápisnicu, v ktorej sa zaväzuje, že po predložení listu vlastníctva s vaším menom uvoľní financie predávajúcemu (súčasťou listu budú len vami povolené ťarchy), prípadne uvoľní financie späť kupujúcemu, pokiaľ kataster vklad zamietne alebo z nejakého dôvodu zastaví.

Notár je zo zákona povinný sa poistiť pre prípad škody. V prípade, že by sa peňažný ústav, v ktorom je uložená notárska zábezpeka, dostal do ťažkostí, poisťovne kryjú prípadnú škodu v plnej výške.

Notársky depozit je bezpečnou voľbou pre obe strany – predávajúceho i kupujúceho. Zápisnicu podpisujú obe dotknuté osoby spolu s notárom. Vďaka tomu má predávajúci istotu, že kupujúci disponuje potrebnou sumou na kúpu nehnuteľnosti. Peniaze sú poistené, v prípade problémov s prevodom vlastníctva sú navrátené svojmu majiteľovi. Financie v notárskej úschove sú chránené pred exekúciou kupujúceho.

Za zriadenie úschovy sa, samozrejme, platí, poplatok závisí od výšky peňažnej úschovy. Pokiaľ je to od 33 193,92 do 331 939,19 eura, je suma 165,97 eura, nad 331 939,19 eura je to 331,94 eura. Ide síce o najlepší spôsob vyplatenia kúpnej ceny v prípade, že máte potrebnú hotovosť, zároveň však aj najdrahší.

Vinkulácia – úschova peňazí v banke

V prípade, že chcete platiť za nehnuteľnosť vinkuláciou peňazí v banke, je potrebné si v banke zriadiť účet na svoje meno, naň vložiť celú kúpnu sumu a s bankou uzatvoriť zmluvu o vinkulácii. Ňou sa preukážete predávajúcemu pri podpise kúpnej zmluvy. Úschova peňazí v banke formou viazaného účtu patrí medzi bezpečné spôsoby vyplatenia kúpnej ceny nehnuteľností.

Predávajúci v tomto prípade od banky dostanete oznámenie o vinkulácii, čiže má záruku, že kupujúci potrebnými financiami disponuje. Zriadenie vinkulácie peňažných prostriedkov trvá od 1 do 3 dní, doba blokovania peňazí je zvyčajne od 2 do 3 mesiacov. Znakom takéhoto účtu je, že na určitý čas má kupujúci obmedzené právo disponovať s vloženými peniazmi, môže tak robiť len so súhlasom predávajúceho. Takýto účet sa nedá svojvoľne zrušiť, banka peniaze uvoľní na účet predávajúceho až po predložení listu vlastníctva s menom kupujúceho ako vlastníka nehnuteľnosti. Poplatky má každá banka iné, pohybujú sa od 50 eur vyššie. Ak ste sa rozhodli pre vinkuláciu, vzor, resp. zmluvu vám pripraví zvolená banka. Pozorne si prečítajte jej podmienky, pretože okrem výšky poplatku za službu má každá banka aj trochu iné podmienky následného vyplatenia kúpnej sumy predávajúcemu.

Vinkulácia nie je pre predávajúceho úplne bezpečná, keďže finančné prostriedky z vinkulácie podliehajú exekúcii. Ak teda na osobu kupujúceho vznikne exekúcia v čase, keď prebieha vinkulácia, môže mu exekútor na peniaze siahnuť. Takýchto prípadov je však minimum.

Vyplatenie cez hypotéku

V súčasnosti nemá väčšina ľudí na kúpu nehnuteľnosti k dispozícii celú sumu, preto na úhradu zvyšnej sumy využíva bankové úvery a pôžičky. V prípade, že plánujete časť alebo celú kúpnu cenu zaplatiť formou úveru, pred podpisom kúpnej zmluvy musia podpísať zmluvné strany zmluvu o úvere a po podpise kúpnej zmluvy záložnú zmluvu.Zmluvu o úvere podpisuje banka a kupujúci a záložnú zmluvu podpisuje banka a predávajúci. Na základe záložnej zmluvy sa na liste vlastníctva zapíše ťarcha – záložné právo v prospech financujúcej banky. Banka sa takýmto spôsobom poisťuje a zabezpečuje si nehnuteľnosť ešte pred prevodom vlastníckeho práva na kupujúceho. Záložná zmluva sa musí do katastra nehnuteľností podať ako prvá a vzápätí sa môže podať kúpna zmluva.

Banka zvyčajné uvoľní peniaze na účet predávajúceho po podaní návrhov na vklad záložného a vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Úschova peňazí u advokáta, realitnej kancelárie či 3. osoby

Úschovu peňazí si môžete zabezpečiť aj prostredníctvom advokáta, realitnej kancelárie alebo 3. osoby. V zmluve si zložiteľ (kupujúci) a uschovávateľ (advokát, realitná kancelária, 3. osoba) dohodnú podmienky úschovy, predovšetkým uvoľnenie peňazí predávajúcemu a odplatu za úschovu.

V princípe ide o to, že ako kupujúci (zložiteľ) vložíte na účet tretej osoby (uschovávateľ) kúpnu cenu a na určité časové obdobie sa vzdávate práva s peniazmi disponovať. Zvyčajne je táto doba dohadovaná na dva mesiace, za tento čas môžete pohodlne uskutočniť prevod na katastri. Výhodou úschovy je to, že najskôr sa prevedie vlastnícke právo a až potom sa vyplatí kúpna cena predávajúcemu.

Či už ide o realitnú kanceláriu, advokáta, alebo 3. osobu, kúpna cena je vyplatená až po splnení podmienok podľa zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Ak kupujete nehnuteľnosť cez realitnú kanceláriu, nemala by si pýtať za úschovu poplatok, pretože to robí v rámci komplexnej služby.

Vo všetkých troch prípadoch by ste mali trvať na tom, aby bol depozitný účet oddelený, teda slúžil iba na úschovu finančných prostriedkov za účelom vyplatenia kúpnej ceny nehnuteľnosti. Ani jeden z týchto typov úschovy nie je taký bezpečný ako notárska úschova. Vo všetkých troch totiž hrozí možnosť sprenevery.

Pokiaľ však na jednom z týchto typov úschovy trváte, vyberte si možnosť advokátskej úschovy. Nájdite si advokáta/advokátsku kanceláriu, ktorá už pôsobí na trhu dlhšie a má pozitívne referencie. V prípade naozaj vysokej sumy rozdeľte platbu medzi viacerých advokátov.

Kedy ste právoplatnými majiteľmi nehnuteľnosti?

Čo sa kúpy nehnuteľnosti týka, jej majiteľmi sa nestávate po podpise zmluvy o prevode nehnuteľnosti a vyplatení peňazí, ale až po vydaní rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Až v prípade, že kataster odsúhlasí a vloží vaše vlastnícke právo do katastra, ste oficiálne majiteľmi kupovanej nehnuteľnosti.

Aby ste sa však reálne stali majiteľmi vysnívaného bývania, zverte svoje peniaze do rúk inštitúcií na to určených. Tak budete mať najväčšiu istotu, že získate to, po čom túžite.

Autor článku

---

---

Publikované dňa: 19.05.2024
Posledná aktualizácia: 19.05.2024