Predaj a kúpa bytu cez realitnú kanceláriu alebo bez

Ak ste si práve nasporili dosť peňazí na kúpu nového bytu či domu alebo ste v situácii, kedy potrebujete vašu nehnuteľnosť predať, určite sa potýkate s dilemou, či riešiť kúpu alebo predaj bytu cez realitku alebo svojpomocne.

Spísali sme pre vás zopár rád o tom, v ktorých krokoch vám môžu realitné kancelárie pomôcť a zároveň, na čo si dať pozor pri využívaní ich služieb.

Hľadanie záujemcu alebo vhodnej nehnuteľnosti

V prvej fáze nákupu nehnuteľnosti si musíte najprv nájsť takú, ktorá bude vyhovovať vašim požiadavkám. Ak nehnuteľnosť predávate, musíte naopak nájsť kupca, ktorému bude práve tá vaša vyhovovať. V tomto ohľade má realitná kancelária jednoznačne navrch. Realitní makléri totiž majú vybudovanú rozsiahlu sieť kontaktov a vedia o mnohých záujemcov, ktorí čakajú na ten správny byt či dom. Rovnako vedia ako prví o nehnuteľnostiach, ktoré sú aktuálne ponúkané na predaj – aj o tých, ktoré sa zatiaľ nenachádzajú v oficiálne ponuke ich kancelárie.

Museli by ste mať istú dávku šťastia, ak by ste kupca našli vlastnými silami skôr, než cez kanceláriu. Mnohé z realitiek sa však špecializujú na určitú oblasť – niektoré na domy, iné na byty v novostavbách, atď. Pred ich výberom si preverte, čím sa tá konkrétna zaoberá najviac.

Preverenie nehnuteľnosti a stanovenie jej hodnoty

Stanovenie ceny predávanej nehnuteľnosti je dôležitý krok. Určite nechcete na jej predaji prerobiť, a preto ak si nie ste cenou istí, je vhodné pre jej stanovenie osloviť znalca, čo ale tiež nie je zadarmo. Realitní makléri so svojími bohatými skúsenosťami vám dokážu pri stanovení ceny poradiť vhodný kompromis s ohľadom na to, aby ste pri predaji neprerobili a tiež aby sa nehnuteľnosť nepredávala príliš dlho. Taktiež predstavujú určitú odbornú autoritu a dokážu túto svoju pozíciu využiť pri vyjednávaní o cene.

Podceňovaným krokom pri kúpe nehnuteľnosti je jej dôkladné preverenie. Je nanajvýš dôležité zistiť, či na nehnuteľnosť nie sú uvalené ťarchy, či listy vlastníctva sedia s údajmi od predávajúceho, či nie je nehnuteľnosť súčasťou neukončeného dedičského konania a pod.

Toto môžete vykonať taktiež svojpomocne, no je s tým veľa práce a nie každý má žalúdok na to, aby obehával jednotlivé inštitúcie. Túto fázu taktiež môžete zveriť realitnej kancelárii. Okrem toho, väčšina nehnuteľností ktoré sú ponúkané na predaj práve cez realitné kancelárie sú už nimi vopred preverené. Dôverovať, no zároveň preverovať by ste však mali aj samotnú realitnú kanceláriu. Vyskytlo sa už zopár prípadov, keď práve vďaka ich nedbanlivosti kupujúci prišli o peniaze.

Právny servis

Kúpno-predajná zmluva je najdôležitejší dokument v celom procese predaja a kúpy nehnuteľností. Určite nie je dobrý nápad, ak si ju vypracujete sami, resp. stiahnete jej vzor z internetu. To by pripadalo do úvahy možno pri kúpe garáže, pri byte si však musíte byť istí, že je vypracovaná podľa príslušných právnych predpisov a obsahuje všetky potrebné údaje, prípadne klauzuly, ktoré zohľadňujú práve tú vašu situáciu. Len tak sa môžete uistiť, že zápis vášho nového bytu či domu do katastra nehnuteľností prebehne bez komplikácií. Právny servis realitných kancelárií často zahŕňa aj vybavenie samotného zápisu do katastra nehnuteľností a taktiež vybavenie potrebných formalít na ostatných úradoch.

Realitné kancelárie na vypracovanie zmlúv používajú služby vlastných interných, prípadne zmluvných externých právnikov. Títo sa väčšinou špecializujú na právne záležitosti v oblasti nehnuteľností a vedia, na čo si dať pri vypracovaní takej zmluvy pozor. V prípade, ak predávate či kupujete nehnuteľnosť vlastnými silami, je tiež vhodné zveriť spísanie kúpno-predajnej zmluvy právnikovi, ktorý má s touto oblasťou skúsenosti. Ak realitnej kancelárii úplne nedôverujete a chcete mať skutočne stopercentnú istotu, že zmluva je v poriadku a obsahuje všetky náležitosti, ktoré tam chcete mať uvedené, môžete dať nimi vypracovanú zmluvu posúdiť ďalšiemu nezávislému právnikovi.

Okrem kúpno-predajnej zmluvy sa pri transakciách s nehnuteľnosťami často spisuje aj tzv. rezervačná zmluva. Je to akási poistka, že kupujúci má o dom či byt naozaj záujem. Realitná kancelária tu vystupuje ako prostredník. Táto zmluva zahŕňa aj zálohy a zmluvné pokuty pre všetky zmluvné strany, teda aj pre samotnú kanceláriu či makléra v prípade, ak by sa pri transakcii niečo „pokazilo“.

Financovanie nehnuteľnosti

Mnohé z realitných kancelárií poskytujú aj asistenciu pri vybavení financovania nehnuteľnosti hypotekárnym úverom. Spoluprácou s finančnými maklérmi dokážu v priebehu niekoľkých dní získať ponuky od viacerých bánk, aby ste si mohli vybrať tú najlepšiu pre vás.

Podobne je to aj s vybavením znaleckého posudku, ktorý je pre financovanie hypotekárnym úverom nevyhnutnosťou. Jeho vybavenie svojpomocne však znamená nájsť súdneho znalca, ktorý má zrovna voľné časové kapacity, a ktorého posudky sú danými bankami akceptované. Vybavením cez realitnú kanceláriu teda môžete ušetriť značné množstvo času a stresu.

Provízia pre realitnú kanceláriu a jej dôveryhodnosť

Tým, čo najviac zabolí pri vybavovaní transakcií cez realitné kancelárie sú provízie, ktoré si účtujú. Obvykle sa pohybujú na úrovni 3 – 5 % z ceny nehnuteľnosti, čo často vychádza na tisíc až niekoľko tisícok eur. Cenník realitnej kancelárie nebýva verejne dostupný, informáciu o výške provízie si musíte vyžiadať. Províziu vo väčšine prípadov platí predávajúci, pretože realitka vystupuje ako jeho sprostredkovateľ. Ak ste ale hľadali vhodný byt či dom alebo prenájom, určite ste videli aj inzeráty, kde bolo upozornenie, že k cene je nutné pripočítať práve províziu. V takýchto prípadoch províziu „papierovo“ zaplatí predávajúci, ale v skutočnosti mu ju finančne vykompenzuje kupujúci.

Čo sa týka dôveryhodnosti realitnej kancelárie, je dobré si to vopred overiť. Začine pri svojich známych, ktorí v poslednej dobe predávali alebo kupovali nehnuteľnosť a spýtajte sa ich, aké majú skúsenosti. V prípade, že nepochodíte, môžu byť zdrojom informácií aj rôzne internetové diskusie.

Niektoré z realitiek však fungujú ako franšízy, tj. ich pobočky sú samostatnými firmami, ktorých majitelia si kúpili od materskej firmy licenciu na ich prevádzkovanie. V týchto prípadoch sa teda nemusíte stretnúť s rovnako profesionálnym prístupom v každej pobočke.

Realitných maklérov v kancelárii, s ktorou plánujete spolupracovať sa spýtajte aj na to, či majú poistenie pre prípad, že by sa niečo ich vinou pokazilo. Nie je to úplná samozrejmosť pre všetky realitné kancelárie, no určite im to dodá punc dôveryhodnosti aj vo vašich očiach.

Má význam využiť služby realitnej kancelárie?

Určite áno. Mnohé z nich ponúkajú komplexný servis, kedy nemusíte takmer ani pohnúť prstom. Pripavte sa ale na to, že budete pravdepodobne o tisíc alebo niekoľko tisícok eur ľahší. Ak si myslíte, že je lepšie mať tieto peniaze radšej ušetrené, zvládnete to aj svojpomocne. Určite je však dobrý nápad využiť aspoň služby právnika, ktorý sa dobre orientuje v oblasti realít pre spísanie kúpno-predajnej a rezervačnej zmluvy.

Autor článku

---

---

Publikované dňa: 09.03.2024
Posledná aktualizácia: 09.03.2024