Zodpovednosť za skryté vady na nehnuteľnosti a občiansky zákonník. Aká je záruka

Musia byť v zmluve klauzula o skrytých vadách? Ak nie je táto klauzula možem žiadať o preplatenie nákladov na odstránenie skrytej vady. Nehnueteľnosť je už v našom vlastníctve zmluva podpísaná a vyplatená.

Dobrý deň
predala som nehnuteľnosti pozemky evidované ako ost. plochy, kde vo vysvetlivkách uvedený kód 37, pôda nepskytujúca trvalý úžitok , pri predaji bol kupujúcemu tento LV odovzdaný, aj dokonca znalcovi, ktorého si kupujúci vybral na vyhot. ZP pre potreby banky, bol oboznámený s tým, že sú tam navážky stav. odpadu, ja som to kúpila od starostu obce, ktorý to narýchlo kúpil od obce, keď to zahrnuli do územn. plánu obce, napásané to bolo v konečnom na syna. Súčasťou KZ bola aj rozostavaná stavba RD na jednom z pozemkov, kde sme práve kvôli navážke robili pilotáž ( architekt, stav, dozor, stav. firma), čo je zaznamenané aj v ZP.
Po uplynutí času nás kupujúci oslovil, nakoľko sme nes§úlasili a ... bol daný návrh na náhradu za skrytú vadu vo forme zľavy z kúpnej ceny, bol urobený posudok na ekolog. záťaž, ktorý vyhodnotil, že sa na pozemku nachádza komunálny odpad, ale závery " pôda, vody nie sú kontaminované, hladina arzénu, ktorá sa v pôde našla je v takých intenzitách, že nemá v podstate vplyv na užívanie, jedine pokiaľ by kupujúci túto zeminu konzumoval dlhé časové obdobie priamo.
Znalec, ktorého si kupujúci zohnal , vypracoval posudok samozrejme a pochopiteľne v tom momente podľa zadania kupujúceho, pričom znížil hodnotu pozemkov s použitím koeficientu z Metodiky, pričom namiesto ekolog. záťaže použil podľa bodu 2-neviem presne názov, ale spomína sa tu skládka odpadu, pričom tento bod pojednáva o výrobe, podnikoch, ktoré znečisťujú ovzdušie, skládky odpadu

a sudcovi to stačilo na to, aby tento výpočet , ktorý bol účelový použil k priznaniu primeranej zľavy
do sporu bol prizvaný sudca z odboru stavebníctva sudcom, aby vypracoval ZP s tým , že zohľadní ekolog. záťaž. Tento sa s tým vysporiadal tak, že nepoužil žiadny koeficient, uviedol, že nie je oprávnený a má sa k tomu vyjadriť Úrad verejného zdravotníctva a zhodnotil iba svoje stavebné koeficienty. Rozhodnutie sudcu je také, že sa priklonila k ZP znalca žalovaného, ktorý použil koeficient podľa metodiky, pričom vybral subjektívne nie ekol. záťaž, ale z rozpätia koef. 0,2-1, zvolil 0,4, čím zásadným spôsobom znížil hodnotu pozemkov, napriek záverom, že nie je kontaminácia, ktorá by bránila užívanie
A tak súd rozhodol tak, že priznal kupujúcemu zľavu, na základe takto vypracovaného a zníženého ZP VŠH nehnuteľnosti ako rozdiel kúpnej ceny a ceny takto vypočítanej a to vo výške 84 tis. Eur s úrokom z omeškania takmer 9% a to za obdobie 7 rokov je už dosť, plus súdne trovy, plus trovy pr, zastúpenia a pomaly to bude 200 tis. Eur.a tak mi nezostáva v podstate nič, podať dovolanie a dúfať, že sa to konečne podarí.
Akým spôsobom by sa mala vypočítavať zľava z kúpnej ceny prosím Vás. Bol tento postup a záver súdu správny?????

Dobrý deň,
neviem či text vyššie patrí k mojej otázke, pokiaľ áno, tak nie je možné s tým súhlasiť a to z viacerých dôvodov.
,§ 501 nie je absolútne koncipovaný ako ust. ktoré by pojednávalo o veciach " úhrnkom", práve naopak ako vieme z histórie, zákonodarca v roku 1950 vypustil z právneho poriadku tohto ust. výraz tento pojem a preto aj z gramatického a logického výkladu platného ust. nie je možné ho vykladať potom tak, keď samotný zákonodarca toto slovné spojenie vypustil z právnej úpravy, zároveň pojem " veci" zákonodarca nahradil slovom " vec" v jednotnom čísle, čím vyvolal stav právnej neistoty a viaceré možné výklady. a preto nie je možné vylúčiť, aby predmetom zmluvy nemohla byť jednotlivá ,individuálna vec, pretože zákon takúto úpravu pri aplikácii § 501 a ani ďalších nevylučuje, práve naopak vypustením slova úhrnne z ustanovenia § 501 OZ. Tu totižto dochádza ku konfliktu aplikácie historického výkladu právnej normy a aplikácie princípu zásady autonómie vôle zmluvných strán, Preto čo nie je zakázané sa musí považovať za dovolené. Toto ust. je dispozitívne a pokiaľ by chcel niekto tvrdiť opak, tak by konal v rozpore aj s ďalšími zásadami právneho poriadku .
Vo všeobecnosti zásada autonómia vôle znamená, že osoba má možnosť vlastnou vôľou ovplyvňovať a určovať svoje postavenie v právnych vzťahoch. Prejavuje sa predovšetkým vo forme slobody určenia obsahu právneho úkonu teda v zásade zmluvnej voľnosti strán. pri aplikácii zásady dispozitívnosti máme za to, že subjekty práva majú nárok pri uplatnení princípu zmluvnej voľnosti upraviť si znenie kúpnej zmluvy tak, aby si predávajúci zúžil zodpovednosť za vady prenechávanej veci alebo dokonca sa aplikáciou doložky „ako stojí a leží“ úplne zbavil zodpovednosti za prenechávanú vec.máme za to, že subjekty práva majú nárok pri uplatnení princípu zmluvnej voľnosti upraviť si znenie kúpnej zmluvy tak, aby si predávajúci zúžil zodpovednosť za vady prenechávanej veci alebo dokonca sa aplikáciou doložky „ako stojí a leží“ úplne zbavil zodpovednosti za prenechávanú vec.ústavný princíp, v zmysle ktorého platí, že:
„Každý môže činiť, čo nie je zákonom zakázané, a nikto nesmie byť nútený činiť, čo zákon neukladá.“Nakoľko § 501 OZ uvádza „Ak sa vec prenechá ako stojí a leží, nezodpovedá scudziteľ za jej vady, ibaže vec nemá vlastnosť, o ktorej scudziteľ vyhlásil, že ju má, alebo ktorú si nadobúdateľ výslovne vymienil.“, nemožno zo znenia žiadnym spôsobom jednoznačne deklarovať, že aplikáciou vo vzťahu, ku veci určenej individuálne, dochádza k nedovolenej aplikácii právnej normy a subjekty práva nekonajú v rozpore so zákonom.zásada právnej istoty a systematickým výkladom zákona možno dospieť ku záveru, že ustanovenie § 501 OZ možno aplikovať len na kúpne zmluvy v ktorých je vec určená úhrnne, keď zákon ani nedefinuje čo možno pod pojem súhrne subsumovať?
Je vhodné poukázať preto na rekodifikáciou českého občianskeho zákonníka, ktorou sa stav právnej neistoty v tejto veci odstránil. V novom občianskom zákonníku (v § 1918 zákona 89/2012 Sb. Občanského zákonníka) naši susedia výslovne zaviedli, že: „Přenechá-li se věc jak stojí a leží (úhrnkem), jdou její vady k tíži nabyvatele“.
Princíp právnej istoty je veľmi úzko spojený s požiadavkou predvídateľnosti práva pre jeho adresátov
Preto poukaz na judikatúru našich susedov sudcami pri rozhodovaní v konaniach, kde bolo v kúpnych zmluvách aplikované ust. § 501 OZ je nesprávne, pretože právna úprava je diametrálne odlišná.

K vydanému nálezu Ústavného súdu Slovenskej republiky, sp. zn. III. ÚS 48/2012 je nutné konštatovať, že práve v danom prípade sa jednalo/jedná o kúpnu zmluvu predmetom ktorej boli nehnuteľnosti, ktoré boli presne v zmluve a jej prílohe špecifikované a to vymedzením nielen č, parciel ako zastavané plochy, ale aj LV a vymedzením miesta a stanovením kúpnej ceny a to i z hľadiska účtovníctva a daňového a katastrálneho zákona, ktoré takýto spôsob evidencie zásadne vyžadujú na jednej strane a na strane druhej je zásadná a významná tiež skutočnosť, že ďalej predmetom kúpnej zmluvy boli aj nehnuteľné veci a tieto tiež neboli špecifikované " úhrnkom" ako sa snaží časť judikatúry, či právnej literatúry a dokonca aj Vy prezentovať, pretože potom by v takom prípade aj predmetom v danom prípade bolo uvedené, že sa jedná o stroje, zariadenia, atď. vedené napr. v účtovníctve, prípadne nachádzajúce sa na mieste tom a tom a nemohli by byť predmetom zmluvy aj nehnuteľnosti ako bolo v prípade sporu, ku ktorému bol daný Nález podaný. Opak je však pravdou, v tomto prípade aj tieto veci boli presne špecifikované v prílohe podľa názvu aj s označením typu, čiže v žiadnom prípade nie je možné hovoriť, že boli určené iba druhovo, úhrnne, boli označené aj miestom kde sa nachádzajú. Iba suma bola zaplatená ako za celok ale pozostávala zo sumy za nehnuteľný a za hnuteľný majetok.
A samotný Nález ÚS a jeho výklad práve poukázal na dispozitívnosť použitia predmetného ust- §501 a podal k nemu výklad, ktorý práve poukázal na skutočnosti, ktoré je nutné rešpektovať:
Podstatné pre rozhodnutie ústavného súdu o predloženej sťažnosti je však zistenie, že krajský súd sa ústavne nekonformným spôsobom vysporiadal s už popísaným zmyslom a účelom § 501 Občianskeho zákonníka, z ktorého kúpna zmluva z 18. decembra 2003 vychádza.
Predmetné ustanovenie spravodlivo rozdeľuje riziko plynúce z jeho využitia na účastníkov záväzkovo-právneho vzťahu. Na jednej strane síce nadobúdateľ súhrnu vecí zásadne nemôže uplatňovať voči scudziteľovi nároky plynúce zo zodpovednosti za vady, na druhej strane sa však aj scudziteľ vystavuje riziku, že v súhrne vecí prenechávaných ako stoja a ležia sa bude nachádzať aj vec, ktorú prenechať nemá v úmysle. Iba takýto výklad zaisťuje spravodlivú rovnováhu účastníkov právnych vzťahov, ktorá bezpochyby musí byť rešpektovaná aj vo sfére súkromného záväzkového práva vyznačujúceho sa výrazným prvkom zmluvnej voľnosti. Práve spravodlivá rovnováha predstavuje najdôležitejší determinant ústavnej konformity výkladu § 501 Občianskeho zákonníka. Napriek týmto rizikám je zmluva využívajúca § 501 Občianskeho zákonníka legálnym právnym úkonom spôsobilým vyvolávať právne následky.
Na záver:
od času, kedy som Vás žiadala o odpoveď uplynulo veľa času, naše Dovolanie už bolo zaslané , pretože sme si tieto veci naštudovali, taktiež veľa rozsudkov, kde bolo toto ust. aplikované. Ako sme vyššie uviedli, zákonné ust. nešpecifikuje ani veci iba vec, nehovorí o veciach úhrnkom, máme za to, že absolútne nepojedbnáva o veciach označených druhovo, absolútne nevylučuje , že sa musí jednať o veci ina hnuteľné, ako sme Vím poukázalai na ÚN , tak tiež pojednával a vykonal výklad usta. a to iba v smere toho, že ust. je koncipované ako dispozitívne a zároveň vytvára rovnováhu medzi účastníkmi , tým že sa predávajúci môže zbaviť zodpovednosti, zároveň môže asi predať aj to, čo nemal v úmysle , ako to bolo v danom spore.
Takže prepáčte, že som si dovolila s Vami nesúhlasiť, ešte na začiatku, kedy som Vása žiadala o právnu radu , by som bola súhlasila.
Ďakujem

Dobrý deň,
je skrytá vada aj to, že pri maľovaní (robilo sa po prevzatí nehnuteľnosti) sa olupuje stará maľovka a musíte ju zoškrabať, dole? Tzn. musíte nanovo robiť steny.....Ďakujem.

Nemyslím si, že toto možno považovať za skrytú vadu, keď je veľa vrstiev, takéto niečo sa skôr či neskôr stane na každej stene.

Dobrý deň,
chcem sa opýtať, byt v lastníctve dva mesiace a objavila sa závada wc, toaleta závesná, geberit...toaleta začala tiecť, zistené že konštrukcia nie je podmurovaná, hýbe sa. Muselo to byť aj pri prvom majiteľovi. Je možné si uplatniť nejakú náhradu? v zmluve nie je ale uvedené nič.

Ďakujem

Dobry den
Da sa za skrytu vadu povazovat ine materialove zlozenie nosnych stien domu ako tvrdila predavajuca. Ked jej tvrdenim bolo ze dom je cely z plnej palenej tehly a po odkryti omietok sme zistili ze polovyca domu je z liateho skvaro-betonu, ktory pevnostne nieje ani zdaleka tak pevny ako tehlova stena.

Za skrytú vadu by som to nepovažoval, keďže vada to nie je, ale určite je to zavádzanie zo strany predávajúceho. Neposkytli vám totiž pravdivé info o stavbe.

Dobry den,
Prosim povazuje sa za skryte vady to ze cez zimu mame v byte zimu, ze okna dobre netesnia dokonca jedno je zle upevnené- pokazené (zistili sme to cez zimu) kedze na obhliadke sme ich neskúšali.
Dalej predávajúci tvrdil ze je elektrina urobená - ale nevieme pouzivat napr umývačku a kávovar naraz - vyhadzuje poistky.
Jeden radiátor je taky ze sa po zime odlupuje z neho cela farba.
Zistili sme tiez ze pri malovke nepenetroval a len pri zabiti klinca náter odskakuje.
Byt nam predal ako zrekonštruovaný - tvrdil ze vchodové dvere nemenil lebo su velmi funkcne.
Ked sme ich prvy krat otvorili tak nam ostala kľučka v ruke.
Taktiez ked sme zacali chodit po podlahe v kuchyni tak sa vinyl cely popraskal - lebo podlaha nieje vyrovnaná a tak je cela dopukana.
Skusali sme volat odborníkov - ale nepodarilo sa nam to - cez leto boli vybookovani a ani nevieme koho oslovit - riesili sme to s právnickou - ale predávajúci neprevzali vyzvu - chceli sme sa dohodnut. Oni sa vyhrážajú ze na nas zavolajú políciu .

Dobrý deň. predali sme dom, ktorý mama zdedila po svojom otcovi.Dom bol postavený v 60-tých rokoch svojpomocne naším dedom takou technologiou aká bola vtedy pri svojpomocných prácach k dispozícii. Kupujúcemu sme tieto vedomosti dali na vedomie. celý dom mal k dispozícii na prehliadku celé 3 mesiace. Niekoľko krát prehliadku vlastnými odborníkmi aj vykonal.
Po podpísaní kúpnej zmluvy začal kupujúci okamžite rekonštruovať dom. pri rekonštrukcii objavil skrytú vadu konkrétne podlahy v 2 izbách neboli z betónu ale škvarobetónu o čom sme my nemali ani potuchy. teraz chce odstúpiť od kúpnej zmluvy kvôli tejto skrytej vade. Nemáme s tým problém, ale okrem toho že začal s rekonštrukciou ešte pred vkladom na kataster, rozobral nám v dome čo sa dalo ,lebo to chcel meť inak. ten dom je teraz v tomto stave znehodnotený a prakticky nepredajný. Sme ochotní mu peniaze vrátiť, ale nie celú sumu vzhľadom na vzniknutý stav v dome. Potrebujem poradiť ako odstúpiť od kúpnej zmluvy uzatvorenej podľa § 588 Obč. zák. Ako ju napísať, aby tam boli tieto skutočnosti zohľadnené. Ďakujem pekne za radu. S pozdravom H.M

Dobrý deň,byt ktorý som kúpila pre dcéru,sa používal len pár týždňov v roku,tým pádom sme na skryté chyby prišli až pri kontrole z plynární, že bývalý majiteľ rekonštruoval na ,,čierno,,a odstránil jeden radiátor bez povolenia, taktiež , kúpeľňa je nekvalitne prerobená, zle odteká voda. O týchto zavadach sme nemali ani šajnu.
Prosím ako postupovať ďalej , ďakujem.

Dobrý deň.
Kúpili sme chatu, o ktorej ma predajca uistil, že je zdravá a nepoškodená (mám uloženú e-mailovú komunikáciu). Druhý deň od toho, ako sme sa stali vlastníkmi na liste vlastníctva sme zistili, že vnútorný drevený obklad je napadnutý červotočom. Zo stien počuť, ako hmyz žerie drevo a po poklepaní po obklade sa sype z neho drevený prach. Predajca sa teraz "vykrúca", že o ničom nevedel. Aký postup nám odporúčate a máme šancu o nejakú finančnú kompenzáciu? Ďakujem.

Dobrý deň,
AŽ po preberaní nehnuteľnosti som zistil, že ľavá časť obloku/okien nemá možnosť otvorenia. Prechádzajúci majiteľ vôbec neuviedol danú skutočnosť do kúpnej zmluvy. A chcem sa spýtať, či aj pokazené žalúzie sa dajú brať ako skrytá vada ak ju predávajúci neuviedol do kúpnej zmluvy.

Ďakujem

Novostavba bola postavená na základe zmluvy o dielo. Spočiatku všetko plynulo ako sme uviedli v zmluve. Neskôr sa stratil stavebný dozor a jeho reporty. Dodávateľ neviedol stavebný denník, preto zmeny na stavbe neboli doložené záznamom. Stavbu som odkúpil, ale pri preberaní a odovzdaní stavby došlo k posúdeniu chýb na stavbe a dodávateľ odmietol podpísať protokol o odovzdaní stavby. V protokole boli uvedené požiadavky ako predloženie stavebného denníka, technických protokolov a revíznych správ o tlakovej skúške vodovodných rozvodov, tepelných rozvodov, elektrických rozvodov a pod. Stavba bola prevedená do bezpodielového vlastníctva, ale dodávateľ do dnešného dňa protokol o odovzdaní nepodpísal. Najväčším problémom bola plávajúca podlaha, ktorá vykazovala viditeľné chyby zvlnenia a otvárania spojov. Na odstránenie tejto chyby boli zadržané finančné prostriedky vo výške 2000 €. Chybu som nakoniec odstránil svojpomocne. Dodávateľ bol ochotný zaplatiť len kúpnu cenu plávajúcich podláh. Demontáž a montáž podlahy odmietol uhradiť. Vymohol si platbu cez exekútora. V súčasnosti riešim problém poklesu podláh. Pokles podláh je viditeľný voľným okom. Na túto skutočnosť som upozornil dodávateľa pri výstavbe rodinného domu, lebo som sa dostal k informácii od dodávateľa tepelnej izolácie, že existuje možnosť poklesu podláh pri nedodržaní technologického postupu. Písomne ma ubezpečil, že požiadavky výrobcu tepelnej izolácie dodrží. Dnes je situácie, že v 11/2022 uplynuli tri roky od zápisu zmeny vlastníctva na katastrálnom úrade a ja mám otázku, či môžem uplatniť právo na opravu chyby, ak stavba nebola odovzdaná a prevzatá protokolárne a dodávateľ stavby mi nepredložil stavebný denník o realizácii stavby? Za odpoveď vopred ďakujem. Š. Slivka

Dobrý deň,

pri kúpe pozemku sme nevedeli o legálnej skládke priemyselného odpadu ktorá sa nachádza v podstate hneď za pozemkom (teraz je to zavezené pôdou takže to nie je ani vidieť ) Kedže sme sa to dozvedeli postupne po kúpe, zostali sme dosť hrození a premýšľame či to môže byť považované ako "skrytá vada" pri kúpe pozemku ( ovplyvňovanie nášho zdravia, možná kontaminácia pôdy.... ) Min. vnútra tam tiež robilo nejaké prieskumy atď.. našla som aj že sa tam vyvážali toxické látky.
Vedeli by ste mi prosím poradiť či je možné odstúpiť od zmluvy a vymáhať naspäť peniaze ? Ďakujem veľmi pekne

Dobry den. Chcela by som sa spytat. Pred mesiacom sme kupili starsi dom. Vedeli sme ,ze ho budeme prerabat. Dom pri prevzati bol plne vybaveny, cize tam bol vsetok nabytok, oblecenie vsetko. Pri obhliadke nam bolo povedane,se je na rekonstrukciu, co sme aj ocakavali a mysleli sme si,ze to bude elektrika, nova kupelka, voda a pod. Ale ako sme zacali vypratavat nabytok tak sme zistili,ze v dome na stenach su obrovske praskliny ktore boli zakrite drevenym obkladom, polistirenom dokonca uz pltane sadrou. Na tieto vady sme neboli upozorneny. Cize ani nie po mesiaci co vlastnime dom sme zistili skryte a dost zavazne chyby. Dokonca sme zistili, ze sa jedna cast domu zosuva a z toho su asi prakliny. Viditelne praksliny ktore boli pri obhliadke nam bolo povedane,ze vznikli tym,ze tam bola zeleznica a chodili nakladne vlaky. Takze o tych ktore sme zistili pri vypratavani sme ani netusili. Bojime sa ,ze je narusena statika. Dokonca v zmluve je napisane,se predávajúci vyhlasuju, ze nema znamost o nejakych vadach a poskodeniach predmetu zmluvy, na ktore by nam ako kupujicich mali upozornit. A ani v znaleckom posudku ktory dali robit nieje nikde spomenute ani len tie praskliny ktore boli viditelne uz pri obhliadke. Tak teraz nevieme co mame robit. Ci dokonca odstupit od kupnej zmluvy