Znalecký posudok bytu a domu. Aká je cena a kde ho vybaviť

Pri kúpe nehnuteľnosti je pre obe strany – kupujúceho i predávajúceho kľúčovým bodom vyjednávanie o cene. Kým predávajúci chce predať čo najdrahšie a môže cenu umelo nadhodnotiť, kupujúci chce zasa zaplatiť čo najmenej, preto sa snaží cenu čo najviac znížiť. Aká je však reálna a objektívna trhová cena nehnuteľnosti? Tú dokáže najpresnejšie určiť súdny znalec vypracovaním tzv. znaleckého posudku.

Najčastejšou situáciou, kedy sa vypracúva znalecký posudok je kúpa nehnuteľnosti cez hypotekárny úver. V takýchto prípadoch banka potrebuje poznať skutočnú cenu nehnuteľnosti, ktorou za úver ručíte, preto vám úver bez tohto posudku jednoducho neschváli. Ak financujete hypotekárnym úverom stavbu domu, potrebujete znalecký posudok predložiť aj pri zápise rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností.

Ďalším dôvodom môže byť vypracovanie posudku na účely dražby nehnuteľnosti pri exekúcii alebo konkurze, prípadne pri rôznych občianskoprávnych súdnych sporoch, v ktorých figuruje predmetná nehnuteľnosť.

Kto vypracúva znalecký posudok

Znalecký posudok na nehnuteľnosť môže vypracovať iba súdny znalec v odbore stavebníctvo. Znalci musia byť zapísaní v registri znalcov Ministerstva spravodlivosti. Pre zápis musia splniť viacero podmienok, predovšetkým musia byť odborne spôsobilí. To dokazujú napríklad ukončením príslušného vzdelania, potvrdeniami o vykonávaní praxe v odbore a zložením skúšok priamo na ministerstve alebo na ministerstvom poverenom znaleckom ústave.  

Znalci môžu byť vedení aj v zoznamoch na rôznych webstránkach, ktoré im ponúkajú platenú propagáciu. Najistejšie si však preveríte oprávnenie znalca tým, že ho vyhľadáte v už spomínanom registri na webstránke Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky. V ňom sú zapísaní znalci ako jednotlivci, znalecké organizácie (väčšinou firmy) a tiež znalecké ústavy.

Ako si vybrať toho správneho znalca

Pri finacovaní nehnuteľnosti prostredníctvom hypotekárneho úveru si môžete vybrať znalca troma spôsobmi:

Ako určuje znalec cenu nehnuteľnosti

Viac, než polovicu ceny nehnuteľnosti tvorí lokalita, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Ceny sú vyššie vo väčších mestách a nižšie na dedinách. Taktiež má na cenu vplyv to, či sa nehnuteľnsoť nachádza v centre mesta, resp. obce alebo v jeho blízkosti, aký je typ zástavby v okolí, skladba obyvateľstva, dopravná situácia a dostupnosť, atď. Nehnuteľnosť v centre mesta bude mať vždy väčšiu hodnotu, než tá na jeho periférii. Taktiež jej hodnota porastie omnoho viac.

Ďalej znalec hodnotí výmeru budovy, jej vek a opotrebenie, technický stav, príslušenstvo k nej a údaje o pozemku. V znaleckom posudku sa neberie do úvahy vybavenie domu, bytu, či budovy ako je napr. kuchynská linka, podlahy a pod. Práve tu môže nastať rozpor medzi cenou stanovenou znalcom a tou, ktorú požaduje predávajúci – ten totiž spravidla vybavenie do ceny premietne.

Uvedený postup sa nazýva metóda polohovej diferenciácie. Ďalší postup, ktorý môže znalec použiť je tzv. porovnávacia metóda, pri ktorej určuje hodnotu nehnuteľnosti porovnávaním s akutálnou hodnotou podobných nehnuteľnosít v lokalite prostredníctvom preskúmateľných údajov (rozloha, vek, posledná predajná cena a pod.). Pri posudzovaní nehnuteľností na komerčné účely (kde sa prenajímajú priestory alebo sídlia firmy) sa používa tretí postup, tzv. kombinovaná metóda. Pri nej znalec berie do úvahy aj prípadné výnosy, ktoré môže nehnuteľnosť prinášať (kombinácia technickej a výnosovej hodnoty).

Účelom znaleckého posudku je odhadnúť cenu nehnuteľnosti, nie jej skutočný technický stav. Ak teda chcete mať istotu, že vás po kúpe nič neprekvapí, nechajte znalca preveriť aj prípadné nedostatky, alebo si prizvite iného odborníka z oblasti stavebníctva.

Aké doklady sú potrebné pre vypracovanie posudku

Údaje obsiahnuté v znaleckom posudku

Znalecký posudok sa obvykle skladá z viacerých dokumentov. Ide o údaje o vlastníkoch nehnuteľnosti, výpočet technickej hodnoty a stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti. Taktiež obsahuje vyššie spomínané dokumenty ako výpis z listu vlastníctva, kópiu mapy z katastrálneho portálu, nadobúdacie dokumenty (napr. kúpna zmluva), náčrt pôdorysu s výmerou a fotografickú dokumentáciu.

Posudok väčšinou znalec odovzdáva v dvoch tlačených origináloch a na dvoch elektronických nosičoch (obvykle na CD). Radšej si vopred overte, koľko originálov bude od vás banka, resp. iný orgán požadovať, aby sa nestalo, že ich budete mať málo, prípadne že pre vás originál dokumentu neostane. Za neskoršie vyhotovenie ďalších originálov totiž môže znalec požadovať ďalší poplatok.

Hodnota nehnuteľnosti – možno ju ovplyvniť?

V prvom rade treba podotknúť, že banka sa pri posudzovaní hypotekárneho úveru vždy orientuje podľa hodnoty určenej znaleckým posudkom, nie podľa ceny, ktorú požaduje predávajúci. Pre banku v podstate znamená táto hodnota peniaze, ktorými za úver ručíte. Od nej sa odvíja aj výška úveru, ktorý vám banka schváli.

V praxi môže nastať aj nasledujúci prípad:

V tomto prípade vám banka poskytne vyšší úver, než ako je cena, ktorú požaduje predávajúci. Peniaze navyše sa určite hodia, avšak myslite aj na to, že čím vyšší úver dostanete, o to dlhšie ho budete splácať.

Druhý príklad ilustruje ďalšiu, omnoho častejšiu situáciu:

Táto situácia je omnoho častejšia. V očiach banky ručíte iba sumou 95 000 EUR, preto vám vyšší úver neposkytnú.

V oboch uvedených príkladoch poskytne banka žiadateľovi úver do výšky hodnoty nehnuteľnosti podľa posudku. V praxi to ale funguje tak, že znalecký posudok prechádza v banke určitými kontrolnými mechanizmami, po ktorých v konečnom dôsledku môže banka rozhodnúť, že cena nehnuteľnosti podľa posudku je privysoká a umelo ju zníži – teda poskytne vám nižší úver. Neberte tak hodnotu stanovenú znalcom ako pevnú a nemeniteľnú.

Čo sa týka úmyselného nadhodnotenia nehnuteľnosti, môžete o to skúsiť znalca požiadať, ale každý seriózny znalec prílišné nadhodnotenie odmietne. Ide totiž o jeho povesť nielen medzi kolegami z odboru ale aj medzi bankami. Ak dodá nekvalitné posudky, niektoré z bánk ich môžu prestať akceptovať, čo v konečnom dôsledku bude viesť k strate zákaziek zo strany žiadateľov o hypotéky.  

Cena, doba vypracovania a platnosť posudku

Väčšina znalcov dokáže vypracovať znalecký posudok na bežný dom či byt v priebehu jedného až dvoch týždňov. Ceny sa pohybujú okolo 100 – 200 EUR za byt, pri rodinných domoch začínajú na úrovni 300 EUR.

Znalecký posudok ako taký nemá zákonom stanovenú dobu platnosti. Záleží len na konkrétnych inštitúciách (banka, kataster, úrady, súd), aký starý posudok sú schopné akceptovať. Myslite však na to, že ceny nehnuteľností sa neustále vyvíjajú a preto posudok spred jedného-dvoch rokov už nemusí byť v očiach týchto inštitúcií vôbec aktuálny.

Na čo teda nezabudnúť

Pre kúpou a žiadosťou o hypotekárny úver i znalecký posudok si nehnuteľnosť riadne preverte. Preverte si listy vlastníctva na katastri (nemali by na nej byť žiadne ťarchy ani záložné práva), preverte si okolie, dopravnú dostupnosť, občiansku vybavenosť, susedov, atď. Potom si vyberte, či chcete svojho znalca, interné posúdenie v banke alebo zmluvného znalca banky.

Ak si budete znalca vyberať osobne, preverte si, či je zapísaný v registri znalcov, aké má referencie a či sú jeho posudky akceptované v banke, kde žiadate o úver. Uistite sa, že máte k dispozícii všetky dokumenty potrebné pre posúdenie hodnoty nehnuteľnosti a po vyhotovení posudku si nezabudnite vypýtať dostatočný počet tlačených originálov a tiež jeho elektronických verzií.

Autor článku

---

---

Publikované dňa: 05.03.2024
Posledná aktualizácia: 05.03.2024